უძრავი ქონების ყიდვა საქართველოში – რა უნდა იცოდეს პოლონელმა ინვესტორმა?

უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში, განსაკუთრებით შავ ზღვაზე ულამაზეს ბათუმში, სულ უფრო მეტ პოლონელ ინვესტორს იზიდავს. მიმზიდველი ფასები, ლიბერალური რეგულაციები და რეგიონის მზარდი ტურისტული პოტენციალი ქართულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ტრადიციული ლოკაციების საინტერესო ალტერნატივად აქცევს. თუმცა გადაწყვეტილების მიღებამდე ღირს ადგილობრივი ბაზრის სპეციფიკისა და სამართლებრივ სისტემაში არსებული განსხვავებების გაცნობა.

სამართლებრივი სისტემა და უძრავი ქონებით გარიგებები საქართველოში

საქართველოს სამართლებრივი სისტემა, მიუხედავად იმისა, რომ დაფუძნებულია კონტინენტურ მოდელზე, შეიცავს უამრავ განსხვავებას პოლონური რეგულაციებისგან. ძირითადი განსხვავებებია:

1. საკუთრების უფლება – საქართველოში არსებობს უძრავი ქონების საჯარო რეესტრი (პოლონური მიწისა და იპოთეკის რეესტრის ექვივალენტი), მაგრამ რეგისტრაციის პროცედურები გაცილებით გამარტივებული და სწრაფია.
2. შეზღუდვები უცხოელებისთვის – რაც მთავარია, უცხოელებს შეუძლიათ შეიძინონ უძრავი ქონება საქართველოს მოქალაქეების პირობებით, გარდა სასოფლო-სამეურნეო მიწისა.
3. შეძენის პროცედურა – უძრავი ქონების შეძენის პროცესი გაცილებით ნაკლებად ფორმალიზებულია, ვიდრე პოლონეთში.

უძრავი ქონების შეძენის პროცედურა ეტაპობრივად

1. ქონების შერჩევა და დოკუმენტის შემოწმება

რაიმე ვალდებულების ხელმოწერამდე, ყურადღებით უნდა შეამოწმოთ ქონების იურიდიული მდგომარეობა საჯარო რეესტრში. ღირს გადამოწმება:

• არის თუ არა გამყიდველი რეალური მფლობელი?
• არის თუ არა ქონება თავისუფალი იპოთეკის ან სხვა მესამე მხარის უფლებებისგან?
• არის თუ არა საგადასახადო დავალიანება ქონებაზე?

2. წინასწარი ხელშეკრულება და დეპოზიტი

საქართველოში გავრცელებულია წინასწარი ხელშეკრულების გაფორმება და ანაბრის გადახდა. ამ დოკუმენტში ზუსტად უნდა იყოს მითითებული გარიგების პირობები, საბოლოო ხელშეკრულების დადების ვადა და რომელიმე მხარის მიერ ხელშეკრულებიდან გასვლის შედეგები.

3. საბოლოო შეთანხმება და რეგისტრაცია

ნასყიდობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს სანოტარო აქტის სახით, მაგრამ ეს არ არის სავალდებულო. მთავარი ნაბიჯი არის საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, რაც შეიძლება განხორციელდეს პირადად ან მინდობილი პირის მეშვეობით.

ტრანზაქციის ხარჯები

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი ხარჯები:

• რეგისტრაციის საფასური - დაახლოებით 50-100 ლარი (60-120 PLN)
• ქონების გადასახადი – 1% წელიწადში ქონების ღირებულებაზე (ზოგიერთ შემთხვევაში)
• დოკუმენტების თარგმნის შესაძლო ხარჯები

ქონების მართვა პოლონეთიდან

ქონების შეძენის შემდეგ, ინვესტორები აწყდებიან მისი დისტანციურად მართვის გამოწვევას. ხელმისაწვდომი ვარიანტებია:

• დამოუკიდებელი მოკლევადიანი გაქირავება დაჯავშნის პლატფორმების საშუალებით
• ადგილობრივ მენეჯმენტ სააგენტოსთან თანამშრომლობა
• გრძელვადიანი გაქირავება ადგილობრივი მოიჯარეებისთვის

რას უნდა მიაქციოთ განსაკუთრებული ყურადღება?

1. დეველოპერები – ბათუმის ბაზარი ძალიან დინამიურად ვითარდება, რაც იზიდავს როგორც ცნობილ დეველოპერებს, ასევე ნაკლებად სანდო სუბიექტებს. დეველოპერისგან შეძენამდე ღირს მათი ისტორიისა და დასრულებული პროექტების შემოწმება.
2. შენობების ტექნიკური მდგომარეობა - განსაკუთრებით ძველი ქონების შემთხვევაში, ღირს ტექნიკური მდგომარეობის გულდასმით შემოწმება, რადგან სამშენებლო სტანდარტები შეიძლება განსხვავდებოდეს ევროპულისგან.
3. მდებარეობა – უძრავი ქონების ფასები ბათუმში შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ზღვიდან და ქალაქის ცენტრიდან დაშორების მიხედვით.

რეზიუმე

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა შეიძლება იყოს მიმზიდველი ინვესტიცია, მაგრამ მოითხოვს სათანადო მომზადებას და ადგილობრივი სამართლებრივი პირობების ცოდნას. პროფესიონალურ იურიდიულ მხარდაჭერას ადგილზე, განსაკუთრებით ადვოკატისგან, რომელიც კარგად იცნობს როგორც ქართულ, ასევე პოლონურ სამართლებრივ სისტემებს, შეუძლია მნიშვნელოვნად გააადვილოს მთელი პროცესი და მინიმუმამდე დაიყვანოს პოტენციური რისკები.